“公募REITs是通过证券化方式将具有持续稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的资产支持证券，在全球金融市场中是和股票、债券并列的大类成熟金融产品。”据贾文勤的介绍，2021年6月21日，9只基础设施REITs上市交易，标志着公募REITs正式落地。截至目前，已有11只基础设施REITs在证券交易所公开发行上市。已上市项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、生物质发电等多种资产类型，合计募集资金364亿元，重点用于科技创新、绿色发展和民生补短板领域。“产品上市后，整体运行平稳，体现了中等收益、中等风险和可预期性相对较强的产品特征，示范作用良好。”她评价道。

相较于国际主流REITs，贾文勤指出，试点阶段采用的“公募基金+ABS”模式是现行法律法规框架下相对可行的方案，但参与主体较多，产品结构、法律关系较为复杂，各方职责界定和协调难度较大。因此，旨在重点解决“产品的法律定位”“产品的结构优化”“产融结合内生性”以及“法律责任全覆盖”四方面问题的REITs专项立法工作，需要被摆上案头。

首先，关于产品的法律定位问题。据贾文勤的具体介绍，在境外市场，无论采用何种法律形式，一般都是将REITs作为证券进行监管，上位法均为证券投资相关法律，发行与交易均应遵循证券法的基本原则。因此，境内REITs的证券法律性质亟须得到立法确认，应依托《证券法》推动专门立法，系统构建符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排。

其次，产品的结构优化问题。试点期间，限于当前法律环境，产品结构较为复杂，不利于REITs的持续稳定发展及投资者合法权益保护。“长远看，以结构优化为导向的立法路径势在必行，以此减少基础设施REITs运行的一系列问题，如降低多重委托代理关系、减少代理成本、明晰REITs管理人的权责边界、降低监管成本等。”贾文勤举例说道。

再次，产融结合内生性问题。“REITs作为一种典型的‘产融结合’工具，天然地需要管理人将基础设施等不动产行业的专业运营能力与金融产品的资本运作能力进行有机结合。长期看，需要破除制约产业端与金融端能力有机整合的制度障碍。参照境外经验，应允许具备完整能力体系的REITs管理人申请REITs专项业务牌照，鼓励原始权益人在既有产业优势的基础上，融合金融端的运营管理能力，成立专业的REITs管理公司。”她进一步解释。

而关于法律责任全覆盖问题。随着REITs市场由初创到成熟阶段的发展，在贾文勤看来，也是需要不断完善产品相关监管制度，推动实现业务全主体、全流程法律责任的全覆盖。

为了更好发挥公募REITs的积极作用和功能，贾文勤建议，由中国证监会牵头，总结试点工作经验，借鉴国际成熟做法，以公募契约型REITs为重点，制定REITs业务管理办法，优化基础设施REITs产品设计，简化交易结构，健全监督管理制度，筑牢风险防范底线，系统构建符合REITs发展规律的规则体系，推动REITs市场持续发展壮大，服务实体经济高质量发展。